О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости
- Принято
- Федеральной службой по финансовым рынкам
- В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" и Положением о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 317, Федеральная служба по финансовым рынкам сообщает следующее.
- В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Федерального закона "Об инвестиционных фондах" (далее - Федеральный закон) в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов наряду с имуществом, указанным в пункте 1 указанной статьи, может входить иное имущество в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
- Перечень имущества, которое может входить в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, предусмотрен пунктом 8.1 Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденного Постановлением ФКЦБ России от 14.08.2002 N 31/пс (далее - Положение). К такому имуществу в том числе отнесены недвижимое имущество и (или) права на недвижимое имущество, а также строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества.
- Перечень объектов недвижимого имущества, которые могут составлять активы акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, предусмотрен Положением. К таким объектам отнесены находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации.
- В соответствии со статьями 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая вновь создаваемое недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. При этом в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
- Среди объектов недвижимого имущества, которые могут входить в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, Положение прямо выделяет группу строящихся и реконструируемых объектов недвижимости. С учетом статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также пункта 2.6 Положения о деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, утвержденного Постановлением ФКЦБ России от 10.02.2004 N 04-3/пс, под указанными объектами следует понимать объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
- Вместе с тем привлечение средств на строительство нередко осуществляется на основе договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров, по которым лицо, финансирующее строительство (инвестор), получает ряд имущественных прав, в том числе право требовать передачи ему по окончании строительства права собственности на построенный объект недвижимости или его часть. В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественные права являются самостоятельным объектом гражданских прав. Таким образом, в случае использования для финансирования строительства на основе вышеуказанных договоров имущества, составляющего инвестиционные резервы акционерного инвестиционного фонда или паевой инвестиционный фонд, в состав активов такого фонда будут входить имущественные права по обязательствам из этих договоров.
- Указанные имущественные права не могут быть отождествлены со строящимися или реконструируемыми объектами недвижимого имущества. При этом пункт 8.1 Положения не относит указанные имущественные права к имуществу, которое может составлять активы акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости. Единственным случаем, когда права требования могут составлять активы паевого инвестиционного фонда, является пункт 10.1 Положения, в соответствии с которым активы закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории ипотечных фондов, могут составлять денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров.
- В связи с изложенным Федеральная служба по финансовым рынкам считает неправомерным инвестирование имущества, составляющего инвестиционные резервы акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, и имущества, составляющего закрытые паевые инвестиционные фонды, относящиеся к указанной категории, в строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на основании договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров.
- И.о. руководителя
- В.Ю.СТРЕЛЬЦОВ