Несмотря на прошедшую волну расселения коммунальных квартир ("коммуналок") в середине 90-х годов, и в настоящее время Санкт-Петербург все еще остается одним из самых "коммунальных" городов России. Вас привлекает исторический центр города, где крайне мало строится новых домов и реконструируется старых, и Вы решили приобрести коммунальную квартиру в старом фонде. Готовьтесь, с этого момента начинается особая и самая сложная операция - расселение коммунальной квартиры.
В интересах Покупателя приобрести право собственности на коммунальную квартиру, как на единое целое, заключив один договор купли-продажи. Однако чаше всего бывает так, что нет возможности сразу оформить в собственность всю коммунальную квартиру. В таком случае покупатель поэтапно приобретает в собственность комнату за комнатой.
В коммунальной квартире могут проживать как собственники, так и наниматели комнат. У собственника покупатель может приобрести комнату, путем заключения договора купли-продажи или мены.
Иначе обстоят дела с нанимателями, так как они не являются собственниками занимаемых жилых помещений и для совершения сделки им необходимо приватизировать свои комнаты.
Остановимся подробнее на особенностях приватизации комнат, как на наиболее распространенном способе приобретения гражданами в собственность, занимаемого ими жилья.
До 03 ноября 1998 года не подлежали приватизации комнаты в коммунальных квартирах. Такой запрет был установлен ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", что вызывало немало споров и проблем. Точку в решении данного вопроса поставил 03 ноября 1998 года Конституционный суд Российской Федерации Постановлением № 25-П, признав запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах противоречащим Конституции.
Право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения (квартиры или комнаты) предоставляется гражданам только один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохранят право на однократную бесплатную приватизацию другого жилого помещения после совершеннолетия.
Приватизация, проведенная в соответствии с законом - это Ваше спокойствие и гарантия успешной продажи квартиры или комнаты. Как и любая сделка с недвижимостью передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации может быть оспорена. Это означает, что любое заинтересованное лицо, чьи права были нарушены в результате приватизации жилого помещения (квартиры или комнаты), может обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. С аналогичным иском в суд может обратиться и прокурор в защиту прав несовершеннолетних детей или лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными, чьи права были нарушены в процессе приватизации квартиры или комнаты.
Ведь законодательством предусмотрен десятилетний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки.
Приватизация комнат проводится в том же порядке, что и приватизация квартир. Отличие состоит в том, что при приватизации комнаты граждане приобретают не только право собственности на долю квартиры, но и право пользования этой комнатой.
Правом приобретения в собственность, в порядке приватизации, комнаты в Санкт-Петербурге обладают граждане РФ, зарегистрированные по месту жительства в Санкт-Петербурге, а также временно отсутствующие, но сохранившие право на жилую площадь в соответствии со статьями 60 и 62 Жилищного кодекса РСФСР.
Следует знать, что к этой категории относятся:
-
граждане, призванные на действительную военную службу, а также контрактники;
-
граждане, выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы: работа или командировка за границу, обучение, работа в районах крайнего севера и приравненных к ним местностях. В таких случаях комната, занимаемая указанными лицами и членами их семей, бронируется за ними, а администрацией района Санкт-Петербурга выдается охранное свидетельство;
-
дети, помещенные на воспитание в учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемные семьи, детские дома семейного типа, к родственникам, опекунам (попечителям), если в жилом помещении, из которого они выбыли, остались проживать другие члены семьи;
-
граждане, выехавшие в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);
-
граждане, выехавшие для лечения в лечебно-профилактическом учреждения;
-
граждане, заключенные под стражу, а также осужденные к лишению свободы;
-
граждане пожилого возраста и инвалиды, помещенные в государственные стационарные учреждения социального обслуживания (дома престарелых, психоневрологические интернаты, психоневрологические диспансеры), если в ранее занимаемых жилых помещениях остались проживать члены их семей.
Необходимо отметить, что признать гражданина недееспособным может только суд.
И так, Вы решили приватизировать свою комнату, занимаемую по договору найма, у Вас возникнет вопрос куда обратиться и какие документы необходимо собрать.
Для приватизации занимаемой комнаты можно обратиться в Центральное или районные агентства по приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге. Агентства по приватизации уполномочены Администрацией Санкт-Петербурга оказывать населению услуги по оформлению документов, связанных с приватизацией.
Для решения вопроса о приватизации комнаты граждане представляют в агентства приватизации документы, перечень которых указан в "Положении о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге", введенном в действие Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга № 539 от 25 мая 1994 г. А именно:
-
Заявление на имя председателя Комитета по жилищной политике (главы районных администраций Санкт-Петербурга), его Вы заполняете в агентстве приватизации;
-
Справку о регистрации по месту жительства (Форма 9) (действительна в течение 30 дней со дня получения);
-
Характеристику занимаемого жилого помещения (Форма 7) (действительна в течение 30 дней со дня получения);
-
Документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о рождении и др.).
-
Паспорт на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) (действителен до окончания текущего года), который содержит технические характеристики квартиры (при наличии расхождений делаются соответствующие отметки в справках Ф-7 и Ф-9)
Это основной пакет документов, однако, указанный перечень не является исчерпывающим, в зависимости от обстоятельств он дополняется нижеуказанными документами:
-
Для граждан, зарегистрированных в приватизируемой комнате после 01 января 1992 года, необходимо представить справки о регистрации по месту жительства (Ф-9) из предыдущих мест проживания и о том, что они не участвовали в приватизации по старому месту жительства.
-
Если кто-либо из членов семьи отказывается от приватизации, то ему необходимо в агентстве приватизации, при подаче документов, написать заявление об отказе, либо заверить его у нотариуса.
-
При участии в приватизации несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет, проживающих в комнате, требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей.
-
Если квартира находится в доме-памятнике, то для приватизации необходима справка из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о том, что архитектурно-художественные элементы интерьера комнаты в собственность граждан не передаются, либо комната не имеет архитектурно-художественных элементов передаваемых в собственность граждан.
-
Гражданам, решившим приватизировать забронированную ими комнату необходимо представить охранное свидетельство. Подводя итог вышесказанному, отметим, что главным условием для успешной приватизации занимаемой комнаты необходимо добровольное волеизъявление всех совместно проживающих членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, но сохранивших право на жилую площадь (комнату).
Важно знать, что если Вы хотите приватизировать свою комнату, но при этом являетесь нуждающимся в улучшении жилищных условий, то после приватизации комнаты для Вас не изменится действующий порядок постановки на учет (на очередь) и обеспечения жилыми помещениями.
В случае если зарегистрированные (прописанные) по месту жительства граждане не приобрели права проживания, т.е. не вселялись в комнату, то необходимо ставить вопрос об утрате ими права на нее. Этот вопрос можно разрешить только в судебном порядке, но эта тема следующей статьи.