Об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период
- Принято
- Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии
- В связи с введением в действие Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577 (далее - Порядок), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по некоторым вопросам, связанным с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - ОКС), сообщает.
- 1. По вопросу осуществления государственного учета помещения (квартиры), расположенного в ранее учтенном индивидуальном жилом доме.
- В соответствии с Порядком государственный учет частей ОКС (в том числе частей жилых домов) не осуществляется.
- В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом (индивидуальный жилой дом) является жилым помещением. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартира также относится к жилым помещениям. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
- В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
- Согласно подпункту 10 пункта 14 Порядка в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС) вносятся сведения о назначении здания - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.
- Исходя из подпункта 6 пункта 21 Порядка изменение сведений ЕГРОКС о назначении здания осуществляется на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания.
- Вместе с тем федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом".
- Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, постановке на учет квартир в комментируемом случае должен предшествовать учет изменений соответствующего здания (индивидуального жилого дома) в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом". При этом, если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
- В случае, если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), по мнению Росреестра, в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации - на основании акта органа местного самоуправления).
- Дополнительно обращаем внимание, что согласно пункту 45 Порядка в случае образования двух и более объектов учета представляются одно заявление о государственном учете всех образуемых объектов учета и необходимые для их государственного учета документы (количество технических планов должно соответствовать количеству образуемых объектов). Постановка на учет всех таких образуемых объектов учета осуществляется одновременно.
- 2. По вопросу осуществления государственного учета помещения, расположенного в объекте незавершенного строительства, являющимся не введенным в эксплуатацию многоквартирным домом.
- В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
- Кроме того, в случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" соответствующий объект долевого строительства передается застройщиком при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
- При этом объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома.
- Также необходимо принимать во внимание положения пункта 49 Порядка, согласно которому постановка на учет помещения допускается с одновременной постановкой на учет здания, в котором расположено такое помещение.
- Возможность постановки на учет помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, Порядком не предусмотрена.
- 3. По вопросу осуществления государственного учета изменений назначения здания, сооружения или помещения, а также наименования сооружения.
- Пунктом 14 Порядка предусмотрено внесение в ЕГРОКС сведений о назначении здания - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом, сведений о назначении помещения - жилое помещение или нежилое помещение, а также сведений о назначении сооружения и наименования сооружения (при наличии наименования у сооружения).
- В соответствии с подпунктом 5 пункта 21 Порядка государственный учет изменений вышеуказанных сведений осуществляется на основании копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, помещения или сооружения, наименования сооружения.
- Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим изменение назначения помещения, является решение уполномоченного органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение или, соответственно, нежилого помещения в жилое помещение.
- Документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или сооружения, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
- Действующим законодательством не урегулирован порядок изменения наименований объектов недвижимости.
- По мнению Росреестра, документом, на основании которого может быть осуществлен государственный учет изменений сооружения в связи с изменением наименования сооружения, является любой документ, содержащий наименование соответствующего сооружения.
- 4. По вопросу осуществления государственного учета объектов, представляющих собой производственно-технологические комплексы (далее - ПТК).
- Объекты учета, в отношении которых применяется Порядок, перечислены в пункте 1 Порядка (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства). ПТК к таким объектам не относятся.
- Вместе с тем ранее вопрос о возможности осуществления государственного учета ПТК был предметом рассмотрения Департамента недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент, письмо от 10.11.2009 N Д23-3689). В частности, исходя из позиции Департамента, учет ПТК может быть осуществлен в качестве сооружений.
- 5. По вопросу включения в ЕГРОКС сведений о ранее учтенном ОКС на основании заявления заинтересованного лица.
- Порядок не регулирует включение в ЕГРОКС сведений о ранее учтенных ОКС.
- Сроки и Порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости установлены приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 (далее - Порядок включения сведений в ГКН). При этом согласно пункту 3 указанного Порядка, он не применяется к отношениям, возникающим при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета с заявлением о включении в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных частью 7 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) сведений и документов.
- Таким образом, в переходный период применения Закона о кадастре сведения о ранее учтенном ОКС включаются в государственный кадастр недвижимости (не в ЕГРОКС).
- В соответствии с пунктом 43 Порядка включения сведений в ГКН сведения об объектах технического учета, включенные в государственный кадастр недвижимости, считаются включенными в ЕГРОКС.
- Кроме того, согласно пункту 96 Порядка сведения об объектах учета и содержащие их документы на бумажных и электронных носителях, включенные в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном статьей 45 Закона о кадастре, считаются включенными в ЕГРОКС:
- с момента вступления в силу Порядка, если такие сведения включены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Порядка;
- с момента включения в государственный кадастр недвижимости, если такие сведения включены в государственный кадастр недвижимости после вступления в силу Порядка.
- Исходя из изложенного, при включении сведений о ранее учтенном ОКС в государственный кадастр недвижимости в комментируемом случае следует руководствоваться частью 7 статьи 45 Закона о кадастре, согласно которой необходимые сведения и документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом, или на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета по его запросам. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. Порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных указанной частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
- Вместе с тем в настоящее время указанный акт Минэкономразвития России отсутствует.
- По мнению Росреестра, в рамках срока рассмотрения заявления заинтересованного лица о включении сведений о ранее учтенном ОКС в государственный кадастр недвижимости органу кадастрового учета необходимо запросить в территориальном органе Росреестра сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о таком ОКС.
- При отсутствии сведений об указанном ОКС в ЕГРП необходимые сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с документами, представленными заявителем.
- В случае наличия сведений в ЕГРП (при полном соответствии таких сведений данным, содержащимся в представленных заявителем документах) необходимые сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости. При этом дополнительно в сведениях государственного кадастра недвижимости указывается условный номер, присвоенный такому ОКС при регистрации прав на него. После присвоения кадастрового номера такому ОКС сведения о присвоенном кадастровом номере направляются в территориальный орган Росреестра для включения в ЕГРП.
- Если сведения ЕГРП и сведения об ОКС, содержащиеся в представленных заявителем документах, не соответствуют друг другу, Росреестр рекомендует в указанном случае принимать решение о приостановлении внесения сведений об ОКС в государственный кадастр недвижимости, в котором сообщать заявителю о наличии отличающихся актуальных сведений ЕГРП о таком ОКС и просить заявителя подтвердить необходимость внесения в ГКН заявленных сведений.
- 7. По вопросу установления требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
- Минэкономразвития России приказом от 17.08.2012 N 518 установлены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. В настоящее время указанный приказ направлен на государственную регистрацию в Минюст России.
- Позиция Росреестра по изложенным в настоящем письме вопросам совпадает с позиций Департамента недвижимости Минэкономразвития России (письмо от 19.07.2012 N Д23и-2098).
- Прошу учесть указанную позицию Росреестра при осуществлении государственного учета ОКС. Кроме того, сообщаю, что ранее до сведения территориальных органов Росреестра и филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" письмом Росреестра от 11.01.2012 N 09-исх/00040-ВАб/12 была доведена позиция Минэкономразвития России (письмо от 30.12.2011 N 29972-ИМ/Д23) по некоторым вопросам, связанным с государственным учетом ОКС в переходный период применения Закона о кадастре.
- Заместитель руководителя
- В.В.АБРАМЧЕНКО