Письмо Минфина РФ от 26 июля 2010 года № 03-03-06/1/486
- Принято
- Министерством финансов Российской Федерации
- Вопрос:
- Организация (ЗАО) является инвестором по инвестиционному договору, заключенному с Департаментом инвестиционных программ строительства для целей реализации проекта по строительству жилого дома.
- В рамках реализации данного проекта ЗАО заключило договор генерального подряда на выполнение строительных работ с заказчиком и генеральным подрядчиком. Ни в рамках инвестиционного договора, ни в рамках указанного договора подряда ЗАО не является заказчиком.
- Для целей дальнейшего финансирования строительства ЗАО заключило с российской организацией (далее - соинвестор) договор соинвестирования. В рамках указанного договора соинвестор уплатил инвестиционный взнос.
- Согласно договору соинвестирования ЗАО обязуется передать соинвестору долю в жилом доме, определяемую в квадратных метрах и, соответственно, в процентном соотношении площадей соинвестора к общей площади дома. При этом стороны определили в договоре номера квартир, нежилых помещений и машиномест, составляющих площади соинвестора, их метраж и размер части инвестиционного взноса соинвестора, который приходится на указанные площади в соответствии с проектно-сметной документацией.
- Договор соинвестирования не определяет процентную долю инвестиционного взноса, уплачиваемую соинвестором, в общем объеме инвестиционного взноса ЗАО. По факту процентная доля инвестиционного взноса соинвестора не соответствует процентной доле площадей соинвестора в общем объеме площадей, переходящих ЗАО по инвестиционному договору.
- Договором соинвестирования установлено, что все суммы инвестиционного взноса соинвестора являются целевым финансированием и предназначены для осуществления капитальных вложений в строительство жилого дома. Соответственно, получаемый ЗАО инвестиционный взнос соинвестора не подлежит налогообложению налогом на прибыль в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
- Сумма фактических затрат, приходящихся на площади соинвестора и, соответственно, подлежащих передаче ЗАО соинвестору по акту о распределении площадей в рамках договора соинвестирования, не учитывается ЗАО в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (ни в составе учетной стоимости принадлежащих ЗАО площадей в жилом доме, ни в составе расходов текущего или будущих периодов).
- В российском законодательстве отсутствует нормативное регулирование ведения инвестором, не являющимся заказчиком, учета по инвестиционному договору при привлечении соинвесторов и, в частности, вопросов определения фактической стоимости затрат, подлежащих передаче соинвестору.
- ЗАО определяет суммы фактических затрат, приходящихся на площади соинвестора, исходя из стоимости 1 кв. м площади соинвестора, зафиксированной в договоре соинвестирования, по каждому поименованному в договоре помещению.
- Правомерно ли применять данный подход к определению ЗАО суммы фактических затрат, если данный подход закреплен в учетной политике ЗАО для целей налогообложения?
- Ответ:
- Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения прибыли организаций при осуществлении капитальных вложений в объект недвижимости и сообщает следующее.
- В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
- При этом указанной статьей установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
- Пунктом 14 ст. 250 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Министерством финансов Российской Федерации.
- Расходы, понесенные застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, произведенные за счет средств целевого финансирования, также не учитываются для целей налогообложения прибыли.
- Учитывая изложенное, расходы застройщика на строительство объекта (нежилого помещения), передаваемого инвестору по инвестиционному договору, не учитываемые для целей налогообложения прибыли организаций, определяются на основании данных налогового учета доходов и расходов, произведенных в рамках целевого финансирования (п. 14 ст. 250, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
- Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не является нормативным правовым актом и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
- Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
- С.В.Разгулин
- 26.07.2010